Budućnost tržišta nekretnina: Između turističkog buma i korekcije cena

Tržište nekretnina u Srbiji, a posebno u Beogradu, nalazi se na prekretnici. Sa jedne strane, globalni turizam se vraća na nivo iz 2019. godine, što stvara pritisak na cene u centralnim gradskim zonama i turističkim centrima. Sa druge strane, visoke kamatne stope, smanjenje prometa i promena kupovne moći postavljaju pitanje održivosti visokih cena. Ovaj tekst nastoji da rasvetli kompleksnu sliku koja se krije iza dnevnih oglasa i različitih mišljenja.

Turizam kao pokretač cena u centrima

Podaci su jasni: globalni turizam doživljava snažan oporavak. Do kraja septembra ove godine, svetom je putovalo 975 miliona turista, što je za 38% više nego u istom periodu prošle godine. Ovaj trend nezaustavljivo dopire i do nas. U prvih devet meseci 2023. godine, broj noćenja stranih turista u Srbiji porastao je za skoro 17%. Posebno su impresivni skokovi na destinacijama kao što su Zlatibor i Beograd.

Ovo nije samo statistika. Ovaj turistički talas direktno utiče na tržište nekretnina u užim gradskim centrima. Sve veći broj stanova prelazi u režim kratkoročnog izdavanja (stan na dan), nudeći vlasnicima znatno veće prihode od klasičnog dugoročnog zakupa. Kao što je jedan korisnik podelio iz iskustva, popunjenost kvalitetnih stanova na dobrim lokacijama u Beogradu i tokom vansezone prelazi 90%. Ovakav povrat investicije, iako često idealizovan, stvarno privlači određeni tip investitora i drži cene u tim zonama visokim, čak i stabilnim.

Logika je jednostavna: dokle god postoji jaka tražnja za smeštajem u centru, bilo od strane turista ili poslovnih ljudi, vrednost nekretnina na tim lokacijama će biti otporna na pad. Ovo objašnjava zašto cene u užem centru Beograda kasne sa korekcijom u odnosu na periferiju. Kako jedan sagovornik primećuje, prvo obično padaju cene na lošijim lokacijama i za nekvalitetnije objekte.

Suprotni pritisak: Krediti, promet i realna kupovna moć

Medutim, na drugoj strani jednačine nalaze se ozbiljni izazovi. Promet nekretnina je u padu. U trećem kvartalu 2023. broj ugovora o kupoprodaji bio je za 15.9% manji nego pre godinu dana. Paralelno sa tim, broj odobrenih stambenih kredita se smanjuje, delom zbog visokih kamatnih stopa koje su banke primorane da primenjuju. Ovo izbacuje značajan deo potencijalnih kupaca - posebno mlade parove i porodice - sa tržišta.

Razlika u dinamici cena između centra i predgrađa postaje sve očiglednija. Dok se u centralnim opštinama cene drže, na periferiji i u manje traženim naseljima već se mogu videti znaci popustanja. Oglasi za stanove u potkrovlju ili na najvišim spratovima bez liftova, koji su pre samo godinu dana bili precenjeni, sada duže stoje i vlasnici postaju spremniji za pregovore.

Kupci su danas mnogo oprezniji. Kao što jedan od korisnika ističe, logika nekih kupaca je da ulažu u nekretnine koje se mogu brzo i lako prodati u slučaju krize, što favorizuje dobre lokacije. Ipak, čak i za te lokacije, sve je manje onih koji su spremni da plate "traženu" cenu bez pregovora. Pristup kupaca se menja - od agresivnog otimanja tokom vrhunca tržišta, do pažljivijeg istraživanja i cenkanja.

Lokacija vs. Kvalitet: Šta više vredi?

Jedna od ključnih debata tiče se relativnog značaja lokacije i kvaliteta samog stana. Tradicionalno, lokacija je bila kralj. Međutim, iskustva iz prakse ukazuju na promenu. Turista na budžetu, a takvih je mnogo, možda će radije izabrati uredan, moderan stan u nešto udaljenijem delu grada sa dobrom vezom za centar, nego skuplji, ali star i neudoban stan u samom centru.

Ovo važi i za dugoročni zakup. Studenti i mladi ljudi sve više razmatraju opcije van užeg centra, naročito ako postoji dobra železnička ili autobuska veza. Kao što je neko primetio, vreme provedeno u prevozu može biti iskorišćeno za učenje ili posao, što umanjuje prednost centralne lokacije. Ova promena mentaliteta polako, ali sigurno, utiče na tražnju i ravna cene između kvalitetne novogradnje na periferiji i starogradnje u centru.

Šta nas čeka? Scenariji za naredni period

Predviđanja su podeljena, ali mogu se izdvojiti neki ključni faktori koji će oblikovati tržište u narednih 6-12 meseci:

• Kamatne stope i krediti: Ako Evropska centralna banka krene sa smanjenjem referentnih stopa, to će postepeno olakšati uslove za stambeno kreditiranje i vratiti deo kupaca na tržište. Ovo bi moglo da podrži cene.
• Politički i ekonomski faktori: Dešavanja nakon izbora, budžetska politika države i opšti osećaj ekonomske sigurnosti igraju veliku ulogu. Nelikvidnost ili strah od krize mogu naterati pojedine vlasnike na prodaju, povećavajući ponudu.
• Ponuda novogradnje: Kontinuirano građenje novih stambenih kompleksa, posebno onih koji nemaju prateću infrastrukturu, može dovesti do prezasićenja određenih mikro-lokacija i pritiska na cene.
• Turistička sezona 2024: Očekivani nastavak rasta globalnog turizma bi trebalo da održi visoku tražnju za nekretninama u turističkim centrima i gradskim jezgrima, štiteći ih od većih padova.

Realniji scenario, umesto dramatičnog pada ili rasta, jeste diferencijacija i stabilizacija. Cene će verovatno dalje opadati na marginama tržišta - na lošim lokacijama, za nekvalitetne objekte i u naseljima bez perspektive. Središnje, dobre lokacije sa kvalitetnim stanovima ostaće tražene, ali će rast cena biti zaustavljen, a prostor za pregovore veći. Kupovina će postati racionalnija, sa manje emotivnog otimanja i više proračuna.

Zaključak: Vreme pažljive analize, a ne panike

Trenutno stanje na tržištu nekretnina u Srbiji je priča o dve realnosti. Jednu čine elitni centri i turističke destinacije pokretane globalnim trendovima, a drugu šira stambena tržišta suočena sa domaćim ekonomskim izazovima. Za one koji razmišljaju o kupovini, ovo je vreme za strpljenje, dubinsko istraživanje i asertivne pregovore, ali ne i za čekanje na neki mitski veliki pad.

Konačno, kako je jedan diskutant rekao, nekretnina je pre svega dom. I dok su investicioni proračuni i ROI važni, konačna odluka treba da se temelji na ličnim potrebama, finansijskim mogućnostima i dugoročnoj viziji. Tržište se možda hladi, ali dobre nekretnine na dobrim lokacijama uvek će naći svog kupca. Ključ je u tome da se razume koja je to "dobra" nekretnina u novonastalim okolnostima.